S'incorporer pour investir en immobilier : guide pour les entrepreneurs

S’incorporer en immobilier est une décision stratégique de plus en plus populaire chez les investisseurs, entrepreneurs et travailleurs autonomes souhaitant structurer durablement leurs activités. Dans un contexte où l’investissement immobilier est reconnu comme un puissant levier de création de richesse, l’incorporation devient une solution prisée pour optimiser la gestion de son portefeuille.

Avant de faire ce choix, une question essentielle s’impose : faut-il investir à titre personnel ou créer une société pour gérer ses biens immobiliers? La création d’une société d’investissement immobilier, aussi appelée incorporation immobilière, peut offrir plusieurs avantages : protection des actifs, réduction de l’impôt sur les revenus locatifs, souplesse successorale et opportunités de financement. Mais elle implique également certaines démarches administratives et une structure rigoureuse.

Que vous envisagiez d'acheter un bien immobilier ou de diversifier vos investissements, ce guide complet vous aide à en apprendre davantage sur l’incorporation immobilière au Canada.

Quels sont les avantages de s'incorporer en immobilier?

Lorsque vient le moment d’investir dans l’immobilier, les entrepreneurs doivent trancher une question stratégique : faut-il détenir les actifs à titre personnel ou les gérer par l’entremise d'une société par actions?

Bien qu’elle entraîne certaines obligations administratives, l’incorporation d’une structure dédiée à la gestion immobilière présente plusieurs avantages fiscaux, juridiques et financiers pour bâtir un portefeuille de biens structuré et pérenne.

Limitez votre responsabilité personnelle

L’un des premiers avantages de s’incorporer est la protection du patrimoine personnel. Contrairement à la détention directe d’un immeuble, où vos avoirs personnels peuvent être exposés en cas de litige, une société par actions crée une séparation claire entre vos biens privés et ceux détenus à des fins immobilières.

Prenons l’exemple d’un vice caché révélé après la vente d’un immeuble. Si la propriété est détenue à titre personnel, une action en justice pourrait viser directement vos biens. À l’inverse, lorsque la propriété provient d’une société, c’est l’entreprise, et non vous, qui est tenue responsable de ses obligations juridiques. L’incorporation permet ainsi de limiter les risques pour votre patrimoine familial.

Il est important de noter que dans certaines situations, le voile corporatif peut être levé (ex. : fraude, confusion des patrimoines). Il est donc essentiel de respecter les bonnes pratiques légales et comptables pour maintenir cette protection. L’ARC et Revenu Québec reconnaissent cette structure, mais exigent rigueur et conformité.

Profitez des avantages fiscaux d'une compagnie

L'incorporation offre des avantages fiscaux significatifs pour les entrepreneurs souhaitant investir en immobilier. En conservant les bénéfices au sein de la société, plutôt que de les retirer à titre personnel, vous pouvez bénéficier des taux d’imposition progressifs, et ainsi réduire l’impôt sur les revenus locatifs.

Par exemple, si votre société vend un immeuble avec profit, ce gain peut rester dans la compagnie, évitant une imposition immédiate sur le revenu personnel. Vous conservez ainsi plus de liquidités pour réinvestir, optimiser votre effet de levier ou financer des rénovations.

En plus de réduire l’impôt de votre entreprise, ce type de stratégie est particulièrement efficace dans une société de portefeuille dédiée à l’immobilier, où les revenus sont centralisés, optimisés et redistribués selon une planification fiscale adaptée.

Un meilleur accès aux financements

Les entreprises incorporées disposent de mécanismes de financement plus flexibles. Elles peuvent, entre autres, émettre des actions pour lever des capitaux ou négocier plus facilement des prêts commerciaux auprès des institutions financières.

Par exemple, une société incorporée peut obtenir un prêt hypothécaire commercial avec des conditions souvent plus avantageuses que celles proposées à un particulier. De plus, le recours à des investisseurs privés via l’émission d’actions permet de financer des acquisitions sans alourdir l’endettement personnel.

Attention toutefois, certaines banques exigent une caution personnelle du dirigeant, surtout lors des premières acquisitions. Cette condition doit être analysée avec soin, car elle peut réintroduire un risque sur votre patrimoine personnel.

Une planification successorale plus attractive

L'incorporation simplifie grandement la transmission intergénérationnelle des actifs. Contrairement aux immeubles détenus personnellement, les actions d’une société peuvent être transférées ou gelées au profit des héritiers, dans une logique de continuité.

Prenons l’exemple d’un gel successoral : vous conservez le contrôle de la société, tout en figeant la valeur de vos actions actuelles. La croissance future des actifs profitera à vos enfants, tout en minimisant l’impôt au décès.

Vous pouvez aussi intégrer une fiducie familiale, un outil puissant pour gérer vos immeubles et les transmettre tout en protégeant les bénéficiaires. Ces mécanismes sont particulièrement utiles pour les entrepreneurs ayant plusieurs immeubles locatifs ou une structure d’entreprise de gestion immobilière complexe.

Des ventes simplifiées entre actionnaires

Enfin, l’incorporation facilite les transactions internes entre associés. En cas de désaccord ou de retrait, un actionnaire peut vendre ses parts sans nécessiter de transfert d’immeuble, ce qui simplifie la procédure et réduit les frais de mutation.

Contrairement à la vente directe d’un bien immobilier (soumise aux droits de mutation immobilière), la cession d’actions au sein d’une société peut se faire sans taxe de bienvenue. Cela offre une grande souplesse pour accueillir de nouveaux partenaires ou réorganiser l’actionnariat.

Les défis de l'incorporation pour l'investissement immobilier

Si les avantages de l’incorporation en immobilier sont nombreux, il est tout aussi important de bien comprendre les contraintes associées à ce type de structure. Avant de s’incorporer, il est essentiel d’évaluer sa situation personnelle, son horizon d’investissement et les objectifs poursuivis. Chaque situation est différente, et ce qui est avantageux de s’incorporer pour un investisseur à long terme ne le sera pas nécessairement pour une autre stratégie.

Par exemple, quand est-il pertinent de s’incorporer? Pour des transactions ponctuelles ou des projets à court terme comme le flip immobilier ou les revenus de location court terme, l’incorporation d’une société peut ne pas offrir la même souplesse. En revanche, tant qu’investisseur immobilier avec une vision à moyen ou long terme, cette structure peut faciliter la création d’un parc immobilier, la planification successorale et le transfert de la plus-value entre une société à l’autre.

Une gestion administrative et comptable plus rigoureuse

Lorsque vous incorporez votre entreprise, vous vous engagez dans un ensemble de procédures administratives et comptables supplémentaires. Vous devrez vous conformer à diverses obligations : tenue de livres comptables, préparation d’états financiers, production de déclarations de revenus des sociétés et respect des exigences réglementaires. Ces responsabilités peuvent paraître lourdes au départ, mais elles sont aussi l’occasion de mieux structurer vos activités et d’en assurer la conformité à long terme.

Ces tâches et procédures de gestion représentent un investissement de temps et d'efforts supplémentaires. Malgré tout, elles permettent de maintenir la conformité légale de votre entreprise, mais également d’optimiser plus efficacement les avantages fiscaux que vous pourriez obtenir.

Des coûts continus et des frais divers à considérer

La constitution en personne morale de votre société implique non seulement des coûts initiaux, mais aussi des frais continus qui doivent être soigneusement intégrés dans votre planification financière. 

Ces coûts comprennent les frais de constitution de l'entreprise, nécessaires pour établir la structure légale et enregistrer l'entreprise auprès des autorités compétentes. Par exemple, chez T2inc.ca, nous proposons des forfaits d’incorporation en ligne à partir de 399,00 CA$ pour les entrepreneurs souhaitant profiter d’une solution fiable et accessible. En plus de ces dépenses initiales, les entreprises incorporées doivent couvrir des frais de 98 CA$ par année pour maintenir leur statut juridique.

Dans certains cas, la gestion comptable d'une société incorporée, plus élaborée que celle d'une entreprise individuelle, peut nécessiter l'expertise de comptables professionnels. T2inc.ca le sait, l’avantage de trouver le bon expert, c’est qu’il ne se limite pas à la tenue des livres ; il joue un rôle crucial dans la planification et l’optimisation fiscale de votre compagnie pour en assurer la santé financière. 

Investissement à long terme 

Dans ces cas, les bénéfices fiscaux peuvent être moins pertinents, et la liquidité peut être entravée par les structures et les processus inhérents à une société incorporée.

L'incorporation se révèle être une stratégie particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers qui s'engagent dans des stratégies d'investissement à long terme. Cette approche permet d'optimiser les avantages fiscaux sur une période prolongée, ce qui peut considérablement renforcer la rentabilité globale des investissements à long terme.

Cependant, elle ne constitue pas toujours la meilleure option pour tous les types d'opérations immobilières. Pour des investissements à court terme, comme le flip immobilier, les avantages fiscaux de l'incorporation peuvent être moins pertinents. Dans de tels cas, les investisseurs peuvent préférer une structure différente pour leurs activités immobilières

Quels sont les investissements immobiliers réalisables dans une corporation?

Lorsque vous prenez la décision de s’incorporer pour investir dans l’immobilier, il est essentiel de bien cerner les types de projets les mieux adaptés à une structure corporative. Certaines stratégies génèrent des bénéfices réels lorsqu’elles sont réalisées tant que société, tandis que d’autres peuvent être moins optimales.

L'incorporation peut être bénéfique pour une gamme variée d'investissements immobiliers, notamment les biens commerciaux, les complexes d'appartements, les portefeuilles diversifiés, les projets à grande échelle et les investissements à long terme. Cependant, il est essentiel de tenir compte de la nature spécifique de vos investissements et de consulter un professionnel qualifié pour déterminer si cette approche est la plus adaptée pour votre situation particulière.

Investir dans des biens commerciaux

Les propriétés commerciales, telles que des bureaux, des entrepôts, des centres commerciaux et des locaux industriels, sont souvent des choix populaires pour les entrepreneurs. Ces biens immobiliers génèrent généralement des revenus locatifs stables provenant de locataires commerciaux. L'incorporation peut aider à séparer la responsabilité personnelle des propriétaires de l'entreprise et à protéger leurs actifs personnels en cas de litige ou de difficultés financières.

Investir dans plusieurs portes

Les complexes d'appartements sont une autre catégorie d'investissement immobilier adaptée à l'incorporation. Gérer plusieurs unités locatives peut être complexe, et cette structure juridique peut simplifier la gestion administrative tout en offrant des avantages fiscaux. De plus, cela permet de structurer efficacement les revenus provenant des loyers.

Investissements à grande échelle

Les investissements immobiliers à grande échelle, tels que l'acquisition de plusieurs propriétés ou le développement de projets immobiliers majeurs, bénéficient souvent de l'incorporation. Ces projets impliquent généralement des montants considérables d'argent et de nombreuses transactions, et une entreprise incorporée peut simplifier la gestion de ces opérations complexes.

T2inc.ca : votre partenaire pour l'incorporation et l'investissement immobilier corporatif

L'investissement immobilier est une avenue passionnante pour la croissance de votre patrimoine financier, mais il comporte également des décisions cruciales à prendre en matière de structure d'entreprise.

Chez T2inc.ca, nous comprenons les réalités propres aux entrepreneurs, ainsi que les nuances de l'investissement immobilier et de l'incorporation. Grâce à notre expertise en fiscalité des sociétés et à nos solutions d'incorporation en ligne, nous vous aidons à structurer efficacement vos investissements et à en maximiser les retombées.

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